Vốn cho bất động sản tăng dè dặt

17 11 2008

 –
Trong 3 quý đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, nay có cơ
hội hồi phục khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạ lãi suất cơ bản (LSCB) và
giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Tuy nhiên dù đã mở cửa tín dụng nhưng đa
số ngân hàng vẫn thận trọng khi giải ngân BĐS.
 

Nợ xấu do thị trường trầm lắng, dự án không được giải ngân 

Theo đánh giá của một số ngân hàng thì cho vay BĐS
là lĩnh vực tín dụng bị ảnh hưởng nhiều nhất trong năm 2008 do giá cả
vật liệu tăng, lãi suất (LS) cho vay cao, vốn vay bị hạn chế, thậm chí
ngừng hẳn. Trong khi đó thị trường “đóng băng”, giao dịch ít, giá cả
đến nay vẫn ở mức cao không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều
khách hàng. Lĩnh vực này vẫn còn những khó khăn, cần được tháo gỡ kịp
thời. 

Theo Sở Giao dịch ngân hàng Vietcombank  thì nguyên nhân
dẫn đến nợ quá hạn của các khách hàng BĐS trong thời gian qua chủ yếu
là do thị trường trầm lắng. Trên thực tế các khoản vay thế chấp BĐS
thường có giá trị lớn, các nguồn thu nhập của khách như lương, cho thuê
nhà đất, các thu nhập khác chỉ đủ để chứng minh nguồn trả lãi và một
phần nợ gốc, nguồn trả nợ gốc thường được chứng minh từ nguồn chuyển
nhượng nhà đất khác. 

Do đó nguồn trả nợ ngân hàng bị ảnh hưởng
rất lớn từ diễn biến của thị trường. Khi thị trường nhà, đất trầm lắng
khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ gốc của
NH, bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn cũng ảnh hưởng đến thu nhập
của người vay và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.

Việc cung ứng vốn để thi công, xây lắp nhiều dự án
đang gặp khó khăn. Một số dự án đang thực hiện nhưng không được giải
ngân dẫn đến khó khăn cho các nhà thầu trong việc đảm bảo tiến độ thi
công cũng như thu hồi vốn đầu tư và khả năng trả nợ ngân hàng. Các ngân
hàng phải gia hạn nợ cho nhiều khách hàng (Ví dụ một số công ty cổ phần
có hợp đồng thực hiện cho Tập đoàn Điện lực Việt Nam chưa được thanh
toán vì các ngân hàng tạm dừng việc giải ngân cho EVN để đàm phán lãi
suất).

Thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều dự án không được giải ngân. Ảnh: KM

Nhiều khách hàng nhà thầu hoạt động trong lĩnh vực
XDCB đã có phiếu giá nghiệm thu thanh toán nhưng chủ đầu tư chưa thanh
toán, dẫn đến các nhà thầu bị ảnh hưởng trong việc thu hồi vốn để trả
nợ ngân hàng, trong khi đó các khách hàng này thường được duyệt hạn mức
cho vay, vì vậy các khoản vay mới có thể không được giải ngân do đã sử
dụng hết hạn mức vay. Bên cạnh đó các NHTM cũng đánh giá là LS tiền vay
trong thời gian qua quá cao so thu nhập và dự tính của khách hàng, khả
năng tiếp cận vốn tín dụng tiêu dùng hạn chế cũng ảnh hưởng khả
năng trả nợ của khách hàng cá nhân, làm giảm tổng dư nợ của ngân hàng,
dẫn đến tình trạng nợ xấu ngày càng tăng cao. 

Khách hàng đề nghị thu xếp trả nợ dần

Theo đánh giá của nhiều Ngân hàng thương mại (NHTM)
ở Hà Nội thì nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tuy có nguy cơ tăng nhưng không
đến độ nguy hiểm vì những nguyên nhân: Tài sản thế chấp của các ngân
hàng phần lớn là nhà đất trong nội thành, nằm ở vị trí 1 hoặc 2 nên
tương đối dễ chuyển nhượng; ngân hàng chủ yếu định giá theo khung giá
của UBND TP Hà Nội và cho vay tối đa bằng giá trị định giá, hoặc nhân
hệ số k của từng ngân hàng (tối đa bằng 3 lần khung giá) và cho vay
50%-70%/giá trị định giá nên độ rủi ro không cao; Khi cho vay vốn,
các ngân hàng đã thực hiện đầy đủ thủ tục về công chứng hợp đồng thế
chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm; Hầu hết dư nợ cho vay đối với lĩnh vực
BĐS là bằng VND, do đó tránh được rủi ro tỷ giá. Ngoài ra, ngân
hàng nào cũng áp dụng LS thả nổi (điều chỉnh 6 tháng 1 lần) đối với các
khoản cho vay trung, dài hạn nên đã hạn chế được rủi ro về biến động
lãi suất…

Một số khách hàng đã thực hiện đầu tư BĐS hiện tài
sản có rất nhiều nhưng tính thanh khoản kém nên bị đọng vốn nhiều và
phải chịu lãi vay cao vì vậy  gặp nhiều khó khăn. Khối DN trong ngành
😄 do giá cả vật liệu tăng cao, việc huy động vốn khó khăn, nguồn thanh
toán bị chậm (một số nguồn vốn ngừng giải ngân). 

Tuy nhiên, các ngân hàng đều cho biết  hầu hết khách
hàng có thiện chí trong việc trả nợ. Khó khăn hiện tại là nhất thời. Đa
số khách hàng vẫn chấp nhận trả nợ lãi và lãi quá hạn, đồng thời khách
hàng cũng mong muốn ngân hàng cùng hợp tác trong việc tháo gỡ khó khăn
bằng cách để khách hàng thu xếp trả nợ dần.

Hầu hết ngân hàng tại Hà Nội đều khẳng định là có
khả năng thu hồi nợ các khoản nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, nhưng cần có
thời gian. Khó khăn lớn nhất ở đây là một số khoản cho vay từ năm 2005
khi thị trường BĐS sôi động nên một số ngân hàng đã nhận thế chấp đối
với tài sản ở vị trí 3,4 và một số vùng ngoại thành. Khi giá nhà đất
giảm thấp, một số ít khách hàng nợ xấu và lại có tài sản đảm bảo nằm ở
vị trí không thuận lợi dẫn đến ngân hàng có khó khăn trong việc thu hồi
nợ xấu, nhưng số nợ này chiếm tỷ trọng rất ít. Bên cạnh đó ngân
hàng đang lo trong tương lai một số dự án khi hoàn thành có thể sẽ
không bán hoặc cho thuê như dự diến ban đầu, làm ảnh hưởng đến việc trả
nợ đúng hạn của khách hàng. 

Cho vay BĐS tăng dè dặt

Các tổ chức tín dụng vẫn cho rằng trong thời điểm
hiện tại, nền kinh tế vẫn còn khó khăn, thị trường BĐS đang trầm lắng,
dự án trong lĩnh vực BĐS hiệu quả không cao. Bên cạnh đó, thời điểm này
việc bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không thuận lợi. Rủi ro các
khoản vay này đang có nguy cơ gia tăng. Hoạt động cho vay đối với lĩnh
vực BĐS đã và đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro vì khung pháp lý đối
với lĩnh vực kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện.

Bên cạnh đó là tác động của khủng hoảng kinh tế thế
giới với hàng loạt các ngân hàng phá sản đã ảnh hưởng  trực tiếp đến
các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đến nhiều dự án trong nước bị ngưng trệ,
chậm tiến độ. Vì vậy, nợ xấu đối với các khoản vay BĐS sẽ có xu hướng
tăng, khả năng thu hồi nợ đến hạn của các tổ chức tín dụng sẽ gặp khó
khăn.

Thời gian tới các ngân hàng sẽ tiếp tục tái cho vay lĩnh vực BĐS.

Nhưng đại diện một số Hiệp hội DN đang kiến nghị
Chính phủ và ngân hàng nên ưu tiên cho lĩnh vực BĐS vì lĩnh vực này thu
hút 50% tổng chi phí xã hội. Việc thực hiện các dự án BĐS kéo theo các
lĩnh vực SX-KD khác (nguyên vật liệu😄, nội thất, giao thông vận
tải…). Thời điểm này nên tăng dư nợ cho Chương trình phát triển nhà ở
của Nhà nước. Các nhà thầu lớn sẽ kéo theo các nhà thầu nhỏ và DN, hộ
gia đình gia công, một lượng lớn nhân công sẽ được huy động vào đây sẽ
kích thích tăng trưởng kinh tế…

Từ những diễn biến hiện nay có thể dự đoán trong
thời gian tới các ngân hàng sẽ tiếp tục tái cho vay lĩnh vực BĐS, nhưng
trước hết tập trung chủ yếu ở hai mảng: tài trợ cho vay mua nhà để ở và
cho vay dự án đầu tư😄 nhà ở có hiệu quả. Nhiều DN BĐS đang nhắm đến
những cá nhân, hộ gia đình thực sự mua nhà để ở, đất xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên số người có đủ 100% vốn tự có để trả tiền
mua là không nhiều, muốn tăng lượng cầu ở đối tượng này vẫn cần có việc
tăng tín dụng tiêu dùng của ngân hàng. Bản thân ngân hàng cũng đang
nhắm đến đối tượng này vì khả năng thanh toán của khách hàng cao và có
thể kiểm soát được. Vừa qua NHNN đã cho phép các NHTM thực hiện xem xét
cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các ngành nghề chịu ảnh hưởng của
khủng hoảng tài chính cũng là một thuận lợi để các ngân hàng giãn các
khoản nợ vay BĐS đến hạn và tính toán đến việc cho vay lại lĩnh vực
BĐS.

Mặc dù vậy thì tín dụng BĐS sẽ tăng khá dè dặt trong
những tháng còn lại của năm 2008 cho đến cuối năm 2009, đặc biệt là vốn
cho vay trung và dài hạn cho dù DN cũng như cá nhân có nhu cầu rất lớn
về nguồn vốn ổn định, trung và dài hạn để tiến hành đầu tư, mở rộng
hoạt động kinh doanh hay mua sắm nhà ở. Tuy nhiên thị trường vẫn đang
và sẽ thiếu nghiêm trọng nguồn vốn có tính ổn định như vậy để đáp ứng
nhu cầu.

  •  Trịnh Ngọc Lan

Hành động

Information

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s




%d bloggers like this: